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Taxa de administração do consórcio x juros do financiamento: qual o impacto da Selic?

Na tentativa de conquistar o sonho da casa própria com a taxa de juros básica do país em 15%, muitos se deparam com duas modalidades comuns de aquisição: o consórcio imobiliário e o financiamento. Embora ambos sejam formas de parcelar o valor do imóvel, eles funcionam de maneiras bastante distintas, especialmente no que diz respeito aos custos financeiros envolvidos, como a taxa de administração e os juros – e a sua relação com a Selic.

 

Taxa de administração do consórcio versus juros do financiamento

No consórcio imobiliário, o participante paga uma taxa de administração, que é um percentual fixo cobrado pela empresa que gerencia o grupo. Essa taxa remunera a administradora pelos serviços prestados, como organização das assembleias, gestão financeira e operacional do grupo. Ela é diluída nas parcelas mensais e não varia conforme a taxa básica de juros da economia, a Selic. Ou seja, a taxa de administração é definida no contrato e permanece constante durante o prazo do consórcio. Atualmente a média das taxas de administração de consórcios de imóveis variam entre 15% e 20% do valor total do crédito.

Dessa forma, em um consórcio com crédito de R$ 200 mil, seriam desprendidos R$ 20 mil com a taxa de administração. O valor é cobrado na parcela. Assim, considerando um prazo de 10 anos (120 meses), as parcelas de R$ 1.666,67 seriam acrescidas de R$ 142,85 (taxa de administração diluída em 120 meses), totalizando R$ 1.809,52.

Já no financiamento imobiliário, o custo principal são os juros, que é o valor cobrado pelo banco pelo empréstimo concedido para a compra do imóvel. Os juros podem ser fixos ou variáveis, e geralmente são influenciados diretamente pela Selic – quando ela sobe, os juros dos financiamentos tendem a aumentar, elevando o custo das parcelas e o valor total pago pelo imóvel.

Atualmente, com a Selic em 15%, os juros do financiamento imobiliário têm variado entre 11,50% e 13,50% ao ano.

Em um financiamento de um imóvel de R$ 600 mil em 360 meses (30 anos) pelo Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), com pagamento de entrada de R$ 120 mil e taxa de juros de 12% ao ano (1% ao mês), a parcela de R$ 1.333,33 sofreria a correção de juros de 1% do saldo devedor. Ou seja, o cliente pagaria R$ 1.333,33 mais R$ 4.800 de juros (1% do saldo devedor, que neste caso é R$ 480 mil), totalizando R$ 6.133,33.

Vale lembrar que os juros do financiamento imobiliário podem variar para cima e para baixo. No cenário atual, caso a expectativa de queda na Selic se cumpra em 2026, os juros imobiliários também cairão.

Portanto, enquanto a taxa de administração do consórcio é um custo fixo, os juros do financiamento podem variar conforme o cenário econômico, impactando diretamente no orçamento do comprador.

 

Correção no financiamento imobiliário

“Além da taxa de juros, no financiamento imobiliário existe correção, que pode ser pela inflação oficial, medida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) ou pela TR (Taxa Referencial)”, explica Robinson Assis, especialista de consórcios e sócio da The Hill Capital.

A correção monetária é somada aos juros, ou seja, o saldo devedor é corrigido pelo índice e sobre esse valor são aplicados os juros contratados.

Mas isso não significa que os consórcios não sofram nenhum tipo de correção.

 

Parcelas do consórcio de imóveis: sem juros, mas com correção pelo INCC

Embora as parcelas do consórcio não sofram incidência de juros, elas podem ser corrigidas periodicamente por índices de inflação, sendo o mais comum o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Essa correção visa preservar o poder de compra do crédito contratado, ajustando o valor das parcelas conforme a variação dos custos da construção civil.

Atualmente, o INCC mensal está em torno de 0,45% (valor aproximado para julho de 2025), enquanto o acumulado nos últimos 12 meses é de aproximadamente 5,2%. Isso significa que, ao longo do tempo, as parcelas do consórcio podem sofrer reajustes para acompanhar a inflação do setor da construção, mesmo sem a cobrança de juros.

Além disso, o INCC, diferente da taxa de administração dos consórcios, tem uma relação mais direta com a Selic. “O INCC tende a subir quando a taxa de juros básica, a Selic, cai. Essa característica aponta para um aumento na correção dos consórcios a partir do ano que vem, considerando a expectativa de queda na Selic“, alerta Jeff Patzlaff, planejador financeiro CFP.

Ainda assim, para Luiz Almeida Valerio, Sócio e Diretor Comercial Nippur Consórcios, o produto tem vantagens importantes levando em conta que o Brasil tem juros tradicionalmente altos. “Somos um país que sempre teve juros altos. Só vimos juros baixos por uma anomalia de mercado – em 2020 e 2021, principalmente, devido às medidas para mitigar os impactos econômicos da pandemia. No momento vejo o consórcio como mais vantajoso, porque os índices de correção do produto estão super abaixo da nossa taxa básica de juros e dos juros e correções praticados no financiamento imobiliário”, afirma Valerio.

A Selic média do país historicamente fica no patamar de 13,83%.

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