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Grupos empresariais diversificam e imóveis viram ‘porto seguro’

Grupos empresariais familiares, que atuam em setores tão diversos quanto farmacêutico e de telecomunicações, encontraram na atividade imobiliária uma forma de unir o útil ao agradável: seus acionistas já aportam capital no setor, mesmo que para uso próprio, e precisam diversificar seu patrimônio, para protegê-lo dos ciclos inerentes a cada atividade industrial. É cômodo, mas nem sempre é fácil.

Thiago Tavares, CEO do grupo NC, holding da farmacêutica EMS, afirma que é “natural” para famílias de empresários investir no setor imobiliário e decidirem profissionalizar essa atividade, criando um braço na área. Também é corriqueiro que essas empresas quebrem. Ele já trabalhou em três grupos familiares e viu todos terem construtoras próprias e depois quebrarem, incluindo o próprio NC. “Todos fizeram muita besteira”, diz.

O braço imobiliário do grupo, que já foi chamado de ACS, nos últimos anos ressurgiu com uma nova proposta e novo nome, 3Z Realty. Para Tavares, agora está se aproximando do modelo ideal, que não envolve construir os próprios projetos.

O setor farmacêutico gera muito caixa, tem ciclo curto e todo esse recurso precisa ser investido em algo. “O setor imobiliário é muito fácil, não tem barreira de entrada”, afirma, o que ajuda a explicar a atração pela área. No entanto, muitas empresas começam a atuar de forma desordenada, atraídas por essa facilidade, e erram. “Algumas aprendem, nó

Algumas aprendem, nós aprendemos e estamos muito bem com a 3Z hoje”, diz.

O modelo que eles buscaram é comum em outros braços imobiliários de grandes grupos: conjugar desenvolvimento de novos projetos e renda recorrente. 

Famílias com grupos empresariais costumam já ter muito imóveis, como fazendas e terrenos nas cidades, então, podem entrar como terrenistas e até financiar a construção. Além de criar valor a partir de ativos que já possuem, eles também buscam uma fonte de receita, e a estratégia é ter imóveis pensados para serem alugados, mas que vão permanecer na carteira do grupo.

Esses ativos podem ser de vários setores, como galpões comerciais e logísticos, lajes corporativas ou apartamentos.

O Valor procurou três grupos empresariais familiares com braços no setor imobiliário. Em comum, todos têm projetos de bairros planejados, que permitem unir essas estratégias.

O Grupo Algar, de telecomunicações, desenvolve em Uberlândia (MG) o Granja Marileusa, bairro com 6 milhões de metros quadrados que inclui loteamentos, shopping e prédios corporativos, construído em uma fazenda do fundador do negócio.

O Grupo Algar criou recentemente uma nova empresa para congregar seus negócios imobiliários, que envolvem também o aluguel de imóveis técnicos, usados na atividade de telecomunicações. O ramo imobiliário origina, atualmente, 5% da receita do grupo. “[Imóveis] são ativos reais, tangíveis, seguros e que oferecem proteção patrimonial e inflacionária”, afirma Luiz Alexandre Garcia, presidente do conselho de administração da empresa.

O grupo NC, com a 3Z Realty, está desenvolvendo alguns bairros planejados na região de Campinas (SP), como o Órigo, que tem VGV previsto de R$ 1,8 bilhão, com torres residenciais e corporativas. 

A empresa também terá um piloto, em Campinas, de multifamily, residencial desenvolvido apenas para locação. Em São Paulo, investe em edifícios corporativos “boutique”, menores.

A Votorantim, que atua na fabricação de cimento, siderurgia e no setor bancário, entre outras atividades, tem na Altre o seu braço imobiliário, e também desenvolve um bairro planejado, o Vivalegro, em Votorantim (SP). Em São Paulo, seu foco são projetos corporativos. 

Os dois primeiros ocupam áreas que já pertenciam ao grupo, na Vila Leopoldina (zona oeste) — o mais novo, Spark, partiu do retrofit de galpões desativados. A empresa também adquiriu lajes do Alto das Nações, prédio na zona sul que será o mais alto da cidade. Altre e Votorantim declinaram participar da reportagem.

A atividade imobiliária ajuda a compor, ainda, a estratégia de internacionalização desses grupos. Na divulgação dos seus resultados do quarto trimestre, a Votorantim ressaltou que a Altre já investiu R$ 1 bilhão em imóveis nos Estados Unidos — em seu site, apresenta participação em dois projetos multifamily, em Chicago e Nova Jersey.

O Grupo Algar começou a investir, há alguns meses, em um negócio de casas para locação em Orlando e também em projetos multifamily em Miami, conta Garcia. A empresa já aportou US$ 10 milhões em imóveis no país e pretende desembolsar mais US$ 10 milhões até o fim do ano.

Fazer parte de uma holding, que tem a maior parte da sua receita vinda de outros setores, facilita a vida dos braços imobiliários, em um momento de juros alto e crédito escasso, que afeta o setor da construção. “Ajuda muito, temos acesso ao capital do próprio acionista ou do mercado, mas [de forma] muito mais fácil, pelo tamanho e nível de capitalização do grupo”, diz Franco Pasquali, CEO da 3Z Realty.

Questionado sobre se os juros em patamar elevado fazem o Grupo Algar dar menos prioridade ao setor imobiliário, Garcia negou e disse que há uma “visão de investimentos de longo prazo”. “Acreditamos que em momentos de crise surgem boas oportunidades descontadas”. A expectativa é que a empresa imobiliária do grupo gere R$ 6 bilhões em VGV nos próximo 10 anos.

Tavares diz que a holding se torna mais criteriosa na seleção de projetos para a 3Z, mas que não vai deixar de aportar os recursos necessários para projetos que já estão em andamento — só no ano passado, investiu R$ 700 milhões. A expectativa é que o braço imobiliário represente 25% do ‘valuation’ do grupo, em alguns anos. Hoje, vale cerca de R$ 1 bilhão, ante R$ 45 bilhões da holding.

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